Ingénierie patrimoniale : louer en meublé

« Dans un précédent numéro d’Horizons Patrimoine, nous avions abordé les statuts de LMNP et de LMP.

En raison des projets d’encadrement de loyers que l’actuel gouvernement envisage, il n’est pas impossible que le bail meublé ne soit pas concerné. Il s’agit bien entendu d’une hypothèse émise sous toute réserve.

Nous nous concentrerons sur la location meublée en résidence principale. En effet, l’Ile de France reste peu concernée par les locations dites saisonnières, même si de plus en plus d’agences spécialisées proposent des biens à la location pour des touristes. Puisque nous avons déjà traité du sujet des résidences services, il ne nous semble pas pertinent de l’aborder de nouveau.

Tout d’abord est-il essentiel de préciser quelques éléments de définition de la location meublée afin d’en comprendre les principaux fondements. Aucune définition légale n’en précise la notion. Ainsi, la location meublée, dont le caractère doit être apprécié au cas par cas, est celle dont la présence de meubles et d’objets mobiliers dans les locaux loués au moment de la convention est telle que le locataire peut entrer dans les lieux loués et commencer à y vivre normalement avec ses seuls effets personnels. La suffisance du mobilier doit être appréciée au regard de l’importance des lieux loués (nombre de pièces, surface, etc, …).

La qualification juridique du contrat s’apprécie à la date d’entrée dans les lieux et l’apport éventuel de mobilier par le locataire ne provoque pas la disqualification de la location meublée dès lors que le mobilier mis à disposition par le bailleur est suffisant.

La qualification de bail meublé dépend également de la volonté partagée des parties de louer en meublé, d’où l’importance de réaliser un inventaire du mobilier mis à disposition par le bailleur.

La location en meublé est expressément exclue du champ de la loi du 6 juillet 1989 mais l’obligation de louer un logement décent reste applicable. Elle est régie par la convention des parties et, à titre supplétif, par les dispositions du code civil relatives au droit commun du louage.

Plus généralement, ce type d’investissement locatif répond à une certaine typologie de demande, sur Paris, principalement des professionnels en mission  (42 %) alors que le 2^ème segment est celui des étudiants (39 %). Pour en appréhender la rentabilité, il ne faut pas omettre, comme évoqué précédemment dans Horizons Patrimoine, les 2 grands privilèges du support locatif : pouvoir activer l’effet de levier du crédit (investir par endettement et rembourser l’emprunt avec les loyers génère cet effet de levier) et déduire, les frais qui grèvent le logement mis en location. Concernant la rentabilité du meublé en particulier, elle peut être plus élevée que celle d’un investissement locatif libre mais le suivi reste important avec une gestion plus lourde. En effet, en raison de la nature du bail (durée courte) et de la typologie du bien qui correspond à une demande éphémère des locataires, leur rotation reste élevée et implique donc d’en trouver un nouveau le plus rapidement possible afin d’éviter la vacance locative qui viendrait grever sérieusement la rentabilité. Il n’est pas non plus rare que le gestionnaire locatif s’occupant de meublés, prenne des honoraires de gestion courante de 10 % HT au lieu de 6 % HT pour une gestion simplifiée. La nécessité de faire un état des lieux beaucoup plus complet en est une des principales raisons. Ces frais doivent être opposés à la restriction de la vacance locative qu’un professionnel peut représenter par sa gestion.

Enfin, tous les appartements ne se prêtent pas forcément à une location meublée. A titre d’exemple, le grand appartement familial situé dans un quartier de l’est parisien sera moins adapté à une location meublée qu’une petite surface dans le même quartier destiné à une population étudiante ou de jeunes actifs en mission sur la Capitale. Les entreprises peuvent rechercher des grands appartements meublés pour héberger leurs cadres supérieurs mais ils nécessiteront d’être situés dans la partie ouest de la Capitale, près du QCA (Quartier Centrale des Affaires) et si possible dans un immeuble de standing. Le mobilier devra également être étudié attentivement pour une clientèle haut de gamme. Alors que pour un étudiant un ameublement de type IKEA sera amplement suffisant.

Par conséquent, l’appréhension de la rentabilité d’un tel investissement se fait à partir de la catégorie de l’appartement et en prenant en compte également la typologie de la demande afin d’y adapter le niveau de prestations. Ainsi, il n’est pas non plus inintéressant de proposer des services de ménage pour les grands appartements loués par une entreprise, en se rapprochant d’une entreprise spécialisée.

 Avantages

• Un meilleur rendement potentiel avec une gestion rigoureuse par un professionnel afin d’éviter la vacance.
• Une situation d’impayés bien moindre en raison d’une planification de ce budget de dépenses par les locataires et peut-être de la typologie des locataires.
• Un potentiel statut fiscal LMNP qui peut être intéressant en fonction de la situation patrimoniale.

• La possibilité de procéder à des amortissements dans un cadre bien précis. Cette déduction peut permettre de neutraliser jusqu’à 70 % de la fiscalisation des revenus locatifs.
• Lorsque le bien est inscrit à l’actif du bilan d’une SCI ou d’une société,  certains frais peuvent être déduits : droits d’enregistrement, frais de notaire, commissions d’intermédiation.
• En créant un déficit foncier hors intérêt d’emprunt, celui-ci peut être déduit des revenus locatifs dans la limite de 10 700 €.

Attention, cependant, le nouveau gouvernement pourrait adopter l’idée d’abandonner ces faveurs fiscales qui étaient, d’ailleurs, envisagées pour certaines d’entre elles, par le candidat Nicolas Sarkozy, au grand désespoir des propriétaires bailleurs. Il n’est pas impossible, que dans un contexte d’endettement public, le candidat élu reprenne les idées de son opposant … 

Inconvénients

• La fidélité des locataires en meublé est bien moindre. Entre un état des lieux de sortie et d’entrée, il peut donc se passer un certain laps de temps générant de la vacance locative qui reste le meilleur ennemi de la performance locative.
• La complexité juridique et fiscale de ce type d’investissement implique un réel conseil en amont de cette décision d’investissement. Il s’agit notamment de bien appréhender la rédaction du bail car distinct d’un bail classique d’habitation et également la manière d’amortir sur le plan fiscal dans le cadre du statut LMNP.
• Enfin, il est important de vérifier dans le règlement de copropriété qu’un tel type de location est permis, notamment en raison de l’instabilité, par construction, des résidents locataires. « 

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(ETUDE, FINANCEMENT, NEGOCIATION, PROPERTY MANAGEMENT)