Le sujet complexe des travaux en copropriété.

29/07/2010

1. Un processus lourd et fastidieux

Décider de faire des travaux dans une copropriété est compliqué pour plusieurs raisons :

Il s’agit de sujets souvent techniquement complexes où de nombreux acteurs sont sollicités et plusieurs avis peuvent être émis,
la nécessité d’entretenir le patrimoine se fait de plus en plus pressante alors que les coûts d’une intervention sont croissants,
Les plannings des entreprises sont souvent surchargés et les devis sont particulièrement difficiles à obtenir,
La décision doit être prise en AG alors que les objectifs de chaque copropriétaire peuvent être divergents.

2. Le lancement des travaux

Une fois que la décision a été prise par l’AG, un délai de carence de 2 mois, pendant lequel un copropriétaire peut s’opposer à une décision, doit s’écouler. Les travaux sont lancés à son issue, à condition que des contraintes extérieures n’apparaissent pas (principalement climatiques) et surtout, que les 1^ers appels de fonds, émis par le syndic, aient été honorés par les copropriétaires, afin de lui permettre de payer les premiers acomptes demandés par les entreprises.

3. Le suivi des travaux

Durant la vie du chantier, plusieurs réunions ont lieu entre les différents acteurs afin de constater l’avancée des travaux, les points inattendus à traiter, les solutions possibles, etc … Elles se composent de représentants du maître d’ouvrage (le Syndicat des Copropriétaires), du maître d’ouvrage délégué (le gestionnaire ou le responsable du service travaux), de l’architecte et / ou du maître d’œuvre et des entreprises chargées des travaux. Un compte-rendu est fait afin d’aborder les différents points vus lors de la réunion et constater leur traitement dans le temps. Ces réunions permettent également de payer les différents acomptes aux entreprises, toujours dès lors que les appels de fonds aient été, eux-mêmes, honorés par les copropriétaires.

4. La réception des travaux

A la fin des travaux, une dernière réunion est organisée afin de lever les réserves éventuelles et de procéder à la signature du procés-verbal de réception de chantier. Ce dernier permettra de procéder au décompte travaux nécessaire au paiement des dernières tranches aux entreprises. Un solde est toujours conservé dans le cadre d’une garantie de parfait achèvement.

5. Quelques définitions utiles à connaître
1. a. Garantie décennale et assurance dommage-ouvrage : les travaux, reprenant dans sa totalité l’ouvrage, font l’objet d’une garantie décennale de la part de l’entrepreneur qui, selon les termes de l’article 1792 du Code Civil, protège, pendant les 10 années qui suivent la réception définitive des travaux, le maître d’ouvrage contre les vices, malfaçons et non-conformités qui compromettent la solidité et l’étanchéité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Mais le maître d’ouvrage a néanmoins également l’obligation de contracter une assurance « dommage-ouvrage » pour tous les désordres relevant de la garantie décennale. Son but est de pouvoir obtenir une réparation sans attendre l’issue d’une procédure judiciaire sur les responsabilités des uns ou des autres, l’assureur dommage-ouvrage se retournant par la suite contre le véritable fautif.
2. b. Garantie de parfait achèvement : les entrepreneurs sont légalement tenus (Art L111-19 du Code de la Construction) de fournir une garantie de parfait achèvement d’une durée d’un an à compter de la date de réception définitive des travaux. En cas d’inexécution malgré une mise en demeure restée infructueuse, les travaux peuvent alors être exécutés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant (article 1792-6 du code civil)
3. c. Garantie biennale : Cette garantie légale prévue à l’article 1792-3 du Code Civil oblige l’entrepreneur à garantir les éléments d’équipements dissociables du gros-œuvre tels que peintures, canalisations, radiateurs, appareils sanitaires, volets, fenêtres, revêtements de toutes sortes, etc..
4. d. Coordonateur de Santé et de Protection de la Sécurité (CSPS) : le recours à cet acteur est obligatoire, sous peine de sanction pénale, pour les travaux entraînant la co-activité de plusieurs entreprises sur un même site. Sa mission est de prévenir tout au long de l’opération les différents risques d’accidents ou de maladies, définir des mesures de prévention et contrôler leur bonne exécution.